현 정부는 다주택자에게 적용되어 온 양도소득세 중과 유예 제도를 2026년 5월 9일부로 종료하겠다는 방침을 여러 차례 밝혀왔습니다.
그간 임시적 연장이 반복되면서 시장의 예측 가능성이 낮아졌다는 점, 그리고 다주택자에 대한 과도한 세제 혜택을 정상화할 필요가 있다는 점이 그 배경입니다.
이번 유예 종료는 단순한 제도 변화가 아니라, 양도 시점·세율·공제 여부까지 전반적인 세 부담 구조가 달라지는 중요한 전환점이 될 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.
이에 따른 다주택자의 필수 확인 요소에 대해 자세히 짚어보겠습니다.
양도소득세 중과란, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 일반 세율에 추가 세율을 더해 과세하는 제도를 말합니다.
원칙적으로는 2026년 5월 9일까지 잔금 지급 및 소유권이전등기가 완료되어야 중과 유예 적용이 가능하지만,
제도 종료 결정이 촉박하게 이루어진 점을 고려해 다음과 같은 완화 논의도 함께 이루어지고 있습니다.
| 조정대상지역 2주택자 | 기본세율 + 20% |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 기본세율 + 30% |
◼︎ 기존 조정대상지역(강남 3구, 용산구) → 5월 9일까지 계약 체결 + 3개월 이내 잔금 또는 등기
◼︎ 신규 조정대상지역 → 5월 9일까지 계약 체결 + 6개월 이내 잔금 또는 등기
이는 납세자의 혼란을 줄이고, 최소한의 준비 기간을 보장하기 위한 취지로 해석됩니다.
다만, 최종 확정 여부에 따라 적용 가능성이 달라질 수 있어 반드시 사전 확인이 필요합니다.
① 중과세율 재적용
2026년 5월 10일부터는 다주택자가 주택을 양도할 경우, 다시 중과세율이 적용됩니다. 단순히 세율이 올라가는 문제가 아니라, 전체 세 부담이 급격히 증가할 수 있습니다.
② 장기보유특별공제 적용 배제
중과 유예가 끝나면 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
이로 인해 보유 기간이 길더라도 세금 절감 효과를 전혀 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습고 같은 양도차익이라도 세금 차이가 3억 원 이상 발생할 수 있습니다.
③ 가산세 부담 가능성
중과 대상 여부를 잘못 판단하거나 세액 계산이 틀릴 경우,
과소신고가산세·납부지연가산세까지 추가로 부담할 수 있어 단순 계산이나 추정에 의존한 결정은 매우 위험합니다.
모든 다주택자가 일괄적으로 중과 대상이 되는 것은 아닙니다.
다음과 같은 경우에는 중과 배제가 가능합니다.
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① 수도권 외 저가주택 |
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② 상속주택 - 본인의 의사와 무관하게 취득한 주택으로, 상속개시일로부터 5년 이내 양도 시 중과 배제 |
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③ 장기임대주택 |
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④ 일시적 1세대 2주택 - 소득세법 시행령 제155조에 따른 요건을 충족하는 경우 중과 적용 제외 |
다만 이 역시 형식 요건뿐 아니라 실제 충족 여부에 대한 검토가 필수입니다.
다주택자라면 단순히 팔아야 하나 말아야 하나의 문제가 아니라 어떤 주택을, 언제, 어떤 방식으로 매도하는지가 세금에 결정적인 영향을 미칩니다.
해서 세무법인 테헤란과 아래 내용에 대해서는 필수로 점검을 하시길 권해드리며 마칩니다.
- 현재 보유 주택이 중과 대상에 해당하는지 여부
- 예상 세액과 함께 어떤 주택을 먼저 매도하는 것이 유리한지
- 임대사업자 요건 또는 일시적 1세대 2주택 해당 여부로 중과 배제가 가능한지
중과 유예 종료는 이미 예고된 변화입니다.
지금의 판단이 수억 원의 세금 차이로 이어질 수 있는 만큼, 사전에 충분한 검토와 전문가 상담을 통해 전략적으로 접근하시길 권합니다.
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