안녕하세요, 세무법인 테헤란의 서혁진 대표 세무사입니다.
최근 토지거래허가구역에서 증여 상담을 하다 보면, 가장 많이 받는 질문이 있습니다.
“전세가 남아 있는 상태에서 부담부증여를 할 수 있을까요?”
결론부터 말씀드리면, 토지거래허가구역에서는 임대보증금이 남아 있는 상태에서는 부담부증여는 불가능합니다.
즉, 임차인이 있는 한 증여 자체가 허가 조건을 충족할 수 없습니다.
토지거래허가구역에서 부동산을 취득하려면 반드시 실제 사용 목적이 분명해야 합니다.
주택이라면 직접 거주해야 하고, 상가나 토지는 실제 사업에 사용해야 합니다.
이 원칙은 증여든 매매든 동일하게 적용됩니다.
실사용 목적이 없다면 허가 자체가 나오지 않습니다.
임대보증금이 있는 상태, 즉 기존 임차인이 존재하면 수증자가 실제로 거주할 수 없습니다.
이는 허가 심사에서 “실사용 목적이 없다”는 판단으로 이어지고, 결과적으로 증여 자체가 허가 거부됩니다.
여기서 중요한 점은 증여의 형태와 관계가 없다는 것입니다.
부담부증여든 일반증여든, 임차인이 있으면 허가가 나오지 않습니다.
모든 임대보증금이 끼어 있는 증여는 원천적으로 막혀 있다고 이해하면 됩니다.
토지거래허가구역에서 증여를 진행하려면, 임대차를 종료하고 보증금을 정산한 뒤, 수증자가 실제로 사용할 준비가 되어 있어야 합니다.
이 상태에서야 일반증여가 가능하고, 허가가 나옵니다.
하지만 여기서 한 가지 중요한 사실이 있습니다.
많은 사람들이 부담부증여를 선택하는 이유는 바로 증여세 부담을 줄일 수 있는 절세 효과 때문입니다.
그런데 임대보증금을 모두 갚고 난 뒤 증여를 하게 되면, 더 이상 채무를 승계할 부분이 없어집니다.
즉, 부담부증여의 가장 큰 장점, 즉 증여세 절감 효과가 사라지게 되는 셈입니다.
결국 토지거래허가구역에서는 제도적 허가를 위해 ‘채무를 포함한 부담부증여’는 불가능하고, 증세 절감 효과를 기대하기 어려운 일반증여 형태로만 진행할 수밖에 없습니다.
토지거래허가구역에서 증여를 계획할 때는 다음 사항을 반드시 기억해야 합니다.
임대보증금을 정산한 후 증여를 하게 되면, 부담부증여의 증여세 절감 장점은 더 이상 기대할 수 없습니다.
따라서 토지거래허가구역 증여 전략에서는 허가 가능성을 최우선으로 고려해야 하며, 절세만을 목적으로 한 설계는 현실적으로 적용하기 어렵습니다.
단순한 세금 계산보다 제도적 요건과 실제 사용 가능성이 증여 계획의 핵심이니 명심해 주시기 바랍니다.
증여를 고민할 때는 반드시 임대차 상황, 실거주 가능성, 허가 요건을 세무법인 테헤란과 함께 점검하는 것이 필요합니다.
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